Nova York não é a única cidade correndo para transformar prédios comerciais vazios em apartamentos — e a versão de São Paulo não se parece em nada com a de Manhattan. Não há novos andares sendo empilhados sobre estruturas centenárias, nem colunas flambando sob novas cargas residenciais. Em vez disso, a maior cidade do Brasil está conduzindo um experimento mais silencioso e metódico: pegar os edifícios comerciais abandonados que sufocam seu centro histórico, esvaziá-los e modernizá-los dentro do gabarito original, e entregar as chaves a quem precisa de um lugar para morar.
A escala disso é difícil de subestimar. São Paulo tem um déficit de aproximadamente 400 mil unidades habitacionais — mais do que todo o estoque de moradias de Washington, D.C., ou São Francisco — enquanto o centro da cidade está repleto de prédios comerciais que as empresas abandonaram décadas atrás e nunca mais ocuparam. Esse descompasso, prédios vazios a poucos quilômetros de centenas de milhares de pessoas que precisam de moradia, é o que o movimento de retrofit da cidade está tentando resolver.
A lei que deu início a tudo
O motor por trás de tudo isso é uma lei municipal de 2021, o Requalifica Centro (Lei 17.577/21), que oferece isenção de IPTU, isenção de ITBI, redução de ISS e simplificação de procedimentos a quem estiver disposto a reformar um edifício construído antes de setembro de 1992 dentro de um perímetro de cerca de 6,4 quilômetros quadrados no centro histórico. A lógica é simples: muitas vezes é mais barato e rápido reformar uma estrutura que já está conectada à rede, já tem elevadores e um frame utilizável, do que demolir e construir do zero — e cada unidade criada dessa forma se soma a uma oferta habitacional de que a cidade precisa muito, sem exigir novos terrenos.
No final de 2025, os números já eram bastante expressivos: 48 edifícios estavam em algum estágio do processo de requalificação, somando mais de 5.100 moradias planejadas, com nove edifícios já concluídos e ocupados. Isso não é um punhado de projetos pontuais — é uma pipeline real, avançando prédio a prédio por uma das regiões mais densas e históricas da cidade.
Alguns prédios que vale a pena conhecer
O antigo prédio da Telesp, reaberto como Basilio 177. Antes de ser qualquer outra coisa, este foi o edifício-sede da Companhia Telefônica Brasileira e, depois, da Telesp, a antiga empresa de telecomunicações de São Paulo. Ficou fechado por mais de uma década antes de o escritório de arquitetura Metro Arquitetos Associados reabri-lo como um condomínio de apartamentos, com uma galeria aberta de lojas e restaurantes no térreo. Construído em 1939 em estilo art déco e tombado desde 1992, foi um dos primeiros edifícios da cidade a receber alvará de retrofit dentro do novo programa — um sinal, na época, de que até marcos arquitetônicos significativos podiam ser convertidos sem perder o que os tornava dignos de preservação.
Edifício Romã
Edifício Romã — de lojas comerciais a 112 moradias. Este prédio já abrigou estabelecimentos comerciais no térreo; hoje é um endereço totalmente residencial, com 112 apartamentos. Autoridades municipais usaram a cerimônia oficial de entrega para reforçar um ponto mais amplo sobre o que o programa busca alcançar: colocar as pessoas a uma curta distância a pé do transporte público e do trabalho, em vez de submetê-las a longos deslocamentos a partir da periferia da cidade.
Edifício Misericordia,São Paulo
Edifício Misericórdia — prédio histórico, moradia de renda mista. Autorizado para retrofit em maio de 2025, este edifício no centro histórico está sendo convertido em 43 apartamentos, com uma unidade especificamente reservada para Habitação de Interesse Social, gerida por uma organização sem fins lucrativos que atende famílias em situação de vulnerabilidade. O prédio também contará com um restaurante voltado para alimentos orgânicos e um deck de acesso público, de frente para o calçadão abaixo — o tipo de ativação de térreo que os planejadores esperam que ajude a trazer de volta o movimento de pedestres para uma região que ficava vazia após o horário comercial havia anos.
Edifício Marajó
O Edifício Marajó — um sobrevivente do fim dos anos 1940, tornado habitável novamente. Construído enquanto o bairro ao redor se verticalizava no fim dos anos 1940, o edifício Marajó passou por um retrofit conduzido pela Readymake, que renovou 21 apartamentos, além dos terraços que hoje oferecem vistas para os bairros de Barra Funda e Higienópolis — um prédio pequeno, mas um exemplo claro da abordagem “preserve a casca, reconstrua o interior” que define a maioria desses projetos.
Jacques Pilon Residence
Jacques Pilon Residence — unidades compactas para um centro faminto por moradia. Localizado no centro histórico e originalmente construído nos anos 1940, este edifício agora oferece apartamentos de 20 a 40 metros quadrados distribuídos em seis andares. Está no extremo menor do que o retrofit costuma produzir, mas esse é justamente o ponto: unidades compactas, acessíveis e bem localizadas, voltadas a jovens profissionais e trabalhadores que, de outra forma, enfrentariam longos deslocamentos a partir da periferia.
O Edifício Virginia — cultura primeiro, construção depois. A incorporadora Somauma adotou um caminho pouco usual com este prédio: depois de adquiri-lo em 2020, passou cerca de um ano e meio promovendo ativações criativas e artísticas no espaço antes de iniciar a obra completa — uma tentativa deliberada de construir comunidade e relevância cultural em um edifício antes mesmo de o primeiro apartamento ficar pronto, preservando ao mesmo tempo a fachada e detalhes específicos da memória da estrutura original.
Ícones na fila: Martinelli, Copan e outros. O movimento de requalificação também chegou a alguns dos marcos mais reconhecíveis da cidade. O Edifício Martinelli — o primeiro arranha-céu de São Paulo — e o Edifício Copan, junto com o Residencial Cambridge (um antigo hotel de luxo dos anos 1950) e o Edifício H Lara, na Praça Antônio Prado, aparecem todos nas listas de subvenção da prefeitura, alguns já requalificados, outros em andamento no processo. Sua inclusão diz algo sobre até onde as ambições do programa cresceram: não se trata mais apenas de blocos de escritórios anônimos de meados do século 20, mas de recuperar os próprios edifícios que definem o skyline da cidade.
Por que a versão de São Paulo parece estruturalmente mais segura
Vale a pena parar em um ponto estrutural, considerando o que aconteceu recentemente em Manhattan. O boom de retrofit de São Paulo, quase sem exceção, opera dentro da altura e do gabarito já existentes de cada edifício. As incorporadoras estão modernizando sistemas elétricos e hidráulicos, reconfigurando plantas internas, restaurando fachadas e, ocasionalmente, adicionando terraços na cobertura — mas, em geral, não estão empilhando novos andares sobre estruturas com décadas de existência nem alterando fundamentalmente como a carga se distribui pela estrutura, como aconteceu na conversão do edifício da Pfizer em Nova York. Isso não é garantia contra todo tipo possível de risco na construção, mas significa que a maior variável estrutural do incidente em Manhattan — pedir a uma estrutura já existente que suporte muito mais peso do que aquele para o qual foi projetada — praticamente não está em jogo aqui.
As contrapartidas que ninguém finge não existir
Nada disso acontece sem atrito. Reformar edifícios históricos significa lidar com regras de preservação que podem atrasar projetos e aumentar custos. Movimentos sociais e ativistas de moradia têm pressionado bastante para garantir que uma parte das unidades convertidas vá para moradores de renda mais baixa, em vez de exclusivamente para compradores a preço de mercado, e essa tensão — revitalização versus deslocamento (gentrificação) — se tornou uma questão real na política local, inclusive nas últimas eleições municipais. E críticos de qualquer boom de reuso adaptativo, em qualquer cidade, tendem a fazer a mesma pergunta pertinente: isso está de fato resolvendo o déficit habitacional em escala, ou está principalmente produzindo prédios bem fotografados para pessoas que já poderiam morar em outro lugar?
O que é diferente na resposta de São Paulo, até agora, é que o programa incorporou explicitamente exigências de habitação acessível e de interesse social em uma parcela significativa dos projetos aprovados — não como um detalhe secundário, mas como condição atrelada a vários dos incentivos fiscais que as incorporadoras buscam. Se esse equilíbrio vai se manter à medida que a fila de projetos crescer além dos atuais 48 edifícios é a pergunta que vale a pena continuar acompanhando.
Este relato se baseia em reportagens e dados da Prefeitura de São Paulo (Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento e Secretaria Municipal de Habitação), da revista Finance & Development do FMI, da Cushman & Wakefield, do ArchDaily e do Vemprocentro, atualizados até o final de 2025 e meados de 2026.
